住房商品化后，物業(yè)糾紛成為老百姓極為關心的問題。然而，美好的社區(qū)生活、優(yōu)質的物業(yè)服務，不是靠“花式”營銷或不交物業(yè)費式的“維權”即能實現。在溫嶺市，環(huán)雅公司依約履行著為小區(qū)提供物業(yè)服務的義務，而業(yè)主江某卻因鄰居違建、房產跌價，及向該物業(yè)公司反映沒得到滿意結果而拒不支付物業(yè)費。日前，浙江省溫嶺市人民法院作出裁判，依法支持了環(huán)雅公司的訴求。
物業(yè)收費明約定
浙江溫嶺某房地產商于2012年在城區(qū)建造了一商品房小區(qū)。
同年4月，房地產商與環(huán)雅公司簽訂了《前期物業(yè)服務合同》，載明小區(qū)的物業(yè)由環(huán)雅公司管理，業(yè)主按其擁有房子的建筑面積交納物業(yè)費。業(yè)主或物業(yè)使用人于辦理交房手續(xù)之日次月起交納全年的物業(yè)費等等。合同訂立后，環(huán)雅公司依約對小區(qū)里的房屋及配套設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護小區(qū)內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。
2015年，市民江某在該小區(qū)買了一套建筑面積為83.17平方米的房子，滿心期待著住在新房子里的未來生活。
鄰居違建起糾紛
在收房時，江某發(fā)現：隔壁鄰居私自將進戶門外移并裝了外開式的房門，占據一米多的公共通道，房門一開就能挨到自己家，進出十分逼仄，并破壞了消防、通信、水電的設施及外部墻面，當即拒絕簽收。
房地產商多次與他溝通，說這事找環(huán)雅公司就能辦好。2016年8月，江某為了早點拿到房產證而最終簽字收了房。
隨即，江某找到環(huán)雅公司反映情況。環(huán)雅公司及時向行政執(zhí)法部門進行報告，公司的項目負責人也表示愿意配合江某將違建部分恢復原狀。
驗收當日，江某發(fā)現被占樓道雖已恢復原狀，但墻面凹凸不平，粉刷色差大。另外，他還丈量了門與門之間的距離，鄰居仍占用約13厘米寬的公共通道部分。
他對這個結果很不滿意，從2018年11月開始就一直拒絕支付物業(yè)費。2019年底，江某把小區(qū)的房子賣給了別人。
房產跌價由誰賠
2019年以來，環(huán)雅公司曾兩次提起訴訟，卻均以撤訴終了。
迫于無奈，2020年環(huán)雅公司提起了第三次訴訟，要求江某支付物業(yè)費2811元及逾期付款的違約金。
庭審中，江某提出，因為物業(yè)監(jiān)管不到位導致房屋樓道短13厘米，且破壞了包括消防、通信、水電在內的設施，很不安全，導致賣房時虧了10萬余元。
他還提出，環(huán)雅公司作為一個有償服務的機構，有義務監(jiān)管業(yè)主的各項行為，房價下跌的原因就是該公司在業(yè)主違建時沒有盡到阻卻義務，其應當承擔自己賣房差價20%的賠償責任。
環(huán)雅公司則認為，他們對江某對門的業(yè)主違建一事曾進行積極的跟進，也通知過相關部門進行干預，對門業(yè)主也非常配合，將違建部分拆除并恢復原狀。
由于更換了大門，原來的位置無法安裝，因此占據了約13厘米寬的樓道位置。針對這種情況，公司也積極與江某溝通，江某最終在詢問了相關部門后，也同意了對方將大門安裝在現在的位置上?？缮鲜銮闆r沒有形成書面協(xié)議。
物業(yè)公司已盡責
溫嶺市人民法院經審理認為，從現有證據來看，環(huán)雅公司只是在提供物業(yè)服務過程中存在著一定瑕疵，比如未及時制止江某鄰居的搭建行為等，但并不屬于嚴重違法或嚴重違約的情形。江某不能以此為正當理由而拒付物業(yè)費。
涉案事件經江某反映后，環(huán)雅公司積極地與江某的鄰居溝通，也向行政執(zhí)法部門報告，有關部門亦已介入其中，制止了江某鄰居的違法行為，其違法狀況亦得到整改，且整改過程中，環(huán)雅公司積極對整改后遺留的破損墻面等部位進行了修復，該行為亦得到江某的認可，其已盡到相應的義務，無需賠付江某損失。
江某要想徹底解決違建等問題，應當繼續(xù)向有關職能部門反映加以解決，確實有證據證明存在損失的，可以另案向侵權方主張；對于物業(yè)服務瑕疵，其有權要求環(huán)雅公司承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等責任。
另外，《前期物業(yè)服務合同》對業(yè)主未按時足額交納物業(yè)服務費產生的違約責任作了明確約定。江某拒付物業(yè)費，已構成違約，理應支付逾期付款違約金。故法院判決江某支付給環(huán)雅公司物業(yè)費2811元及2018年11月開始計算的逾期付款違約金。
宣判后，江某不服，提起上訴。二審法院維持原判，駁回上訴。
判決解析：
物業(yè)服務企業(yè)沒有執(zhí)法權
本案承辦法官、溫嶺市人民法院石陳人民法庭庭長陳泳濱介紹：業(yè)主和物業(yè)公司是平等的民事主體，業(yè)主在享受著服務的同時，也應當履行自己應盡的義務。
環(huán)雅公司作為小區(qū)的“管家”，有配合業(yè)主維護相關權利并提供便利條件的義務，保障小區(qū)的居住環(huán)境。其在接到江某反映后，對江某鄰居采取了勸阻、上報行政執(zhí)法部門等措施。雙方還加強了溝通交流，江某鄰居也積極配合，對違規(guī)占用部分進行恢復。
江某陳述其所在的小區(qū)鄰居占用公共區(qū)域而損害其利益，責怪環(huán)雅公司未幫其處理好而拒付物業(yè)費，實質上夸大了環(huán)雅公司的職能。環(huán)雅公司本身沒有任何行政權力，既不能揮起拳頭粉碎違建，也不能坐在原告席起訴要求江某的鄰居拆違。
因此，在這種情況下，江某不能因為其他業(yè)主違規(guī)占用部分未恢復至自己滿意的程度，而把所有的責任歸罪到環(huán)雅公司頭上。其拒不支付物業(yè)費和要求物業(yè)承擔賣房虧損價20%的賠償責任，是不受法律保護的。
整治違建應各負其責
毀綠擴院、占用平臺、搭建陽光房等違規(guī)行為及其帶來的安全隱患是住宅小區(qū)的“通病”。整治小區(qū)違建的問題，需多方努力，多管齊下。本案中雖只涉及兩個主體，但是在事情推進的過程中，相關的參與者卻有以下四種，各自承擔著不同的社會責任：
一是把樓道公共空間“圈”成“儲藏室”的違法改建的業(yè)主。面積不夠樓道湊。樓道公共空間被占用并不是個例。部分業(yè)主甚至認為自己對房屋附近的樓道區(qū)域享有專有權利，可自行處置。
然而，法律早有規(guī)定，任何單位或個人私自侵占共有領域，均屬于侵犯業(yè)主之共有權利。都在一棟樓里，裝修改造必然會影響鄰居的生活：在臨時占用時要采取措施保障安全并及時恢復原狀；在改變房屋結構時更要慎重，要征詢鄰居的同意，并向物業(yè)詢問報備，避免造成不能修復的損害。
二是維權“不成”的業(yè)主。業(yè)主消極地拒絕交納物業(yè)費來表達自己心中的不滿，并不是理性的做法。
業(yè)主在發(fā)現鄰居擅自占用、改建公共區(qū)域時，有權請求其排除妨害或者消除危險。在維權過程中，雙方要加強溝通交流。如果談不攏，業(yè)主可以找業(yè)委會、社區(qū)調解或是向物業(yè)服務企業(yè)征詢解決的方法。調解不成，可以請求行政執(zhí)法部門監(jiān)管。行政執(zhí)法部門若不作為，可以提起行政訴訟加以糾正。當然，也可以直接以違建侵權者為被告提起民事訴訟。
三是“真的沒有執(zhí)法權”的物業(yè)服務企業(yè)。部分業(yè)主違規(guī)搭建是物業(yè)服務企業(yè)最頭痛的問題，影響到公共區(qū)域的安全、衛(wèi)生及鄰里關系。物業(yè)服務企業(yè)只是小區(qū)的管理者，沒有行政執(zhí)法權，發(fā)現問題也只能加以勸導、提醒。
物業(yè)服務企業(yè)遇到業(yè)主違建等問題，首先要加強監(jiān)管檢查，及時予以制止。行為人不聽勸的，向行政執(zhí)法部門進行投訴；其次要加大宣傳力度，讓業(yè)主意識到擅自占用公共區(qū)域不僅損害了他人的利益，也會造成隱患；還要建議業(yè)委會和業(yè)主大會發(fā)揮自治監(jiān)督作用，及時勸阻違規(guī)業(yè)主。
四是具有“實權”的行政執(zhí)法部門。違規(guī)者利用住宅的特殊性和隱蔽性“躲貓貓”，使得執(zhí)法人員“進門難”。只能靠投訴舉報、隨機抽查等方式來發(fā)現問題，從而影響到治理的效果。
因此，行政執(zhí)法部門要保持對新生違建“零容忍”的高壓態(tài)勢；強化“城管+社區(qū)+物業(yè)”三方聯(lián)動機制，充分發(fā)揮社區(qū)、物業(yè)巡查作用，實現小區(qū)違建全天候、全覆蓋監(jiān)管。同時，要有效整合社區(qū)、物業(yè)、居民等多方力量，強化巡查監(jiān)管，力求做到防范在先、發(fā)現在早、處置在小。
來源：智慧普法平臺（中國普法網）